안녕하세요. 오늘은 월세/오피스텔/아파트 등 집을 보러갔을 때 체크해야할 부분에 대해 이야기 하고자 합니다.
집을 계약하기 전에는 '눈에 보이는 것'뿐 아니라 보이지 않는 결함까지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 아래 체크리스트는 실제 입주 후 후회하지 않도록 필수로 점검해야 할 항목들을 실용적으로 정리한 것입니다. 스마트폰으로 사진·동영상 기록을 남기고, 발견한 문제는 계약서에 특약으로 남기세요.
1) 실내 환경 — 채광·환기·소음·곰팡이·누수
채광은 생활의 질에 큰 영향을 줍니다. 남향, 동향 등 방향을 확인하고, 오전과 오후에 직접 가서 창으로 들어오는 빛의 양을 확인하세요. 창문 크기뿐 아니라 창에 설치된 블라인드·커튼 레일 상태도 점검합니다.
환기는 곰팡이와 실내 공기질에 직결됩니다. 창이 잘 열리는지, 환풍구(화장실·주방) 작동 여부를 확인하세요. 베란다나 발코니가 있는 경우 창문·문 틈으로 공기 흐름을 직접 느껴보는 것이 좋습니다.
소음은 시간대별로 달라집니다. 낮과 밤, 출퇴근 시간대(오전 7–9시, 오후 6–8시)와 심야(22시 이후)에 직접 방문해 소음을 체크하세요. 도로 소음, 이웃집 텔레비전·음악, 상가·공사 소음 등 원인을 파악해야 합니다. 가능하면 스마트폰으로 소음 녹음(녹음 시간과 장소 메모)을 남겨두세요.
누수·곰팡이는 장기 거주 시 큰 문제로 번집니다. 천장·벽 모서리·창틀·욕실·주방 타일 줄눈에 얼룩, 변색, 습기 냄새가 없는지 확인하세요. 수도를 틀어 보며 배수 상태를 체크하고, 하수구 역류 냄새가 있는지 맡아보세요. 곰팡이가 의심되면 손으로 문지르지 말고 사진 촬영 후 특약으로 남겨야 합니다.
2) 구조·설비 점검 — 벽·바닥·천장, 배관·전기·난방·가전
벽·바닥·천장의 마감 상태를 꼼꼼히 확인하세요. 벽의 균열(얇은 금/큰 금), 벽지 들뜸, 바닥의 들림이나 삐걱거림, 타일의 금·흠집 등은 사진으로 기록합니다. 바닥을 걷거나 발로 눌러서 들뜸 여부를 확인하세요.
보일러·난방 시스템은 난방비와 쾌적성에 영향이 큽니다. 보일러 모델명과 제조연월을 확인하고, 난방(온수 포함) 시동, 라디에이터(온돌) 균일한 가열 여부, 보일러실 주변의 누수·부식 여부를 확인하세요. 보일러 실외기실(또는 실외기 위치)도 점검해 배수·환기 문제가 없는지 확인합니다.
수압·배수는 생활 편의에 직접적입니다. 모든 수전(싱크대·세면대·샤워기·화장실)을 틀어 수압을 확인하고, 물 내리는 속도와 배수 소음(변기 부속 누수·흐르는 소리)을 체크하세요. 욕조나 샤워부스의 배수도 확인해야 합니다.
전기·전기설비는 안전 문제와 연결됩니다. 모든 콘센트와 스위치를 눌러보고, 전등·환풍기·배선 흔들림 여부를 확인하세요. 누전차단기(분전반) 라벨이 제대로 붙어 있는지, 잔존 차단기 수가 충분한지 점검하세요. 접지 유무는 반드시 확인하시고, 멀티탭으로 여러 기기 연결 시 전력 부족 현상이 없는지도 체크합니다.
가전 제품 제공 여부 및 상태가 있으면 제조사·모델·작동 상태를 확인합니다. 냉장고·세탁기·가스레인지·전자레인지 등 제공 가전의 작동음, 냉동/냉장 온도, 세탁기의 탈수 상태 등을 테스트합니다. 고장 흔적(녹, 파손)은 사진으로 남기세요.
3) 보안·소방·서류·계약조건 확인
방범 및 보안 — 출입문(도어락 포함) 잠금 상태, 현관문·방범창 튼튼함, CCTV나 경비 시스템(아파트)은 작동 여부를 확인합니다. 방범창의 고정 상태와 서랍·창문 잠금 장치도 확인하세요.
소방시설 — 소화기 비치 여부, 비상구 표기(공동주택), 화재감지기 작동 여부 확인은 필수입니다. 특히 공동주택은 관리사무소에서 최근 소방점검 결과를 요청할 수 있습니다.
등기부등본 — 집주인(임대인)의 소유권 확인, 근저당·가압류·가등기 등 권리관계 확인은 필수입니다. 등기부에 이상이 있으면 임대계약 자체가 위험할 수 있으니, 부동산 공인중개사와 함께 최신 등기부등본으로 확인하세요.
전입신고·확정일자 — 전입과 확정일자 여부는 전세권·우선변제권 등에 영향을 줍니다. 계약 전 해당 관할 읍·면·동 주민센터나 온라인을 통해 확인 가능 여부와 절차를 확인하세요. 임대차 보호를 위해 확정일자는 반드시 받으세요.
관리비·유틸리티 — 관리비 항목(청소, 경비, 수도·난방 포함 여부)과 평균 금액을 관리사무소에 문의하세요. 전기·가스·수도 평균 사용량이나 과거 고지서 캡처를 요청하면 실사용 금액을 유추할 수 있습니다.
계약조건 — 임대료·보증금·계약기간·중도해지 조건·연체이자·재계약 조건·집주인 수리 책임 범위 등을 계약서에 모두 명확히 기재하세요. 특약(예: 도배·페인트 비용 부담, 가전 교체 시기 등)은 반드시 서면으로 남기고, 서명·도장 전 사진 기록은 필수입니다.
4) 현장 테스트·기록 방법과 최종 체크 포인트
- 현장 테스트 목록
- 모든 전등·콘센트·스위치 작동 테스트
- 온수 3분 이상 틀어 온수 공급/수압 체크
- 화장실 변기 수세·충전 상태 확인 및 냄새 체크
- 베란다·창문 개폐 및 방충망 상태 확인
- 보일러 시동·난방(온돌) 체감 확인
- 냉장고/세탁기/가스레인지 작동 확인
- 사진·동영상 기록 — 문제 발견 시 날짜·장소가 보이게 사진·동영상을 찍고, 파일명에 '날짜_항목' 형식으로 정리하세요. 계약 특약에 첨부하면 분쟁 예방에 유리합니다.
- 관리사무소·이웃 질문 — 관리비 항목, 최근 보수 이력, 주변 소음·주차 문제, 쓰레기 수거 시간 등은 관리사무소나 옆집 이웃에게 직접 물어보면 현실적인 정보를 얻을 수 있습니다.
- 특약 작성 팁 — '입주 전 ○○ 수리 완료' 같은 문구를 명확히 적고, 수리 완료 시 영수증 제출 또는 시공 업체 보증 조건을 기재하세요.
요약 체크리스트
| 항목 | 확인 포인트 | 간단 테스트/비고 |
|---|---|---|
| 채광 | 창 크기·방향(남향/북향), 빛 들어오는 정도 | 오전/오후 직접 확인 |
| 환기 | 창 개폐·창틀 상태, 배기구 위치 | 창 열어 환기 테스트 |
| 소음 | 도로·이웃·상업시설 소음 수준 | 출근시간/심야 등 시간대별 청취 |
| 누수·곰팡이 | 천장·벽·타일 줄무늬, 냄새 | 물 틀어보고 하수구 냄새 확인 |
| 벽·바닥·천장 | 균열·들뜸·마감 상태 | 발로 밟아 소리·타일 균열 체크 |
| 보일러·난방·수압 | 점화·온수·난방 균일성, 수압 확인 | 온수·라디에이터 테스트 |
| 전기·수도설비 | 콘센트 개수·접지, 누전차단기 작동 | 모든 콘센트·스위치 작동 확인 |
| 가전 상태 | 냉장고·세탁기 등 제공품 작동 여부 | 제작사 라벨·보증 유무 확인 |
| 보안·소방 | 방범창·CCTV·출입문 시건장치·소화기 | 도어락·방범창 잠김 상태 확인 |
| 등기부등본 | 소유권·근저당·가압류 여부 | 최근 발급본 확인 |
| 전입·확정일자 | 전입 가능 여부·확정일자 받기 | 임대차계약서 원본 필요 |
| 관리비·유틸리티 | 관리비 구성·평균 전기/가스 사용량 | 관리사무소에 실사용액 문의 |
| 계약조건 | 임대료·보증금·계약기간·해지조건 | 특약은 서면으로 |
마무리 팁 — 계약 전 꼭 지켜야 할 세 가지
- 문제는 사진·동영상으로 기록하고, 발견 사항은 모두 특약으로 남긴다.
- 등기부등본과 신분 확인을 통해 임대인의 권리관계를 확인한다.
- 관리비·유틸리티 사용내역과 계약서의 특약 조항을 꼼꼼히 비교한다.
말씀드린 점검 항목을 현장에 갈 때 출력하거나 스마트폰으로 체크리스트를 만들어 활용하세요. 문제가 발견되면 계약서에 명확히 기재하고, 해결되지 않으면 계약을 재고하는 것이 장기적으로 후회 없는 선택입니다.
